Türkiye’de ev kiralayan veya evini kiraya veren herkesin kira hukukunun temel kurallarını bilmesi, ileride yaşanabilecek birçok anlaşmazlığın önüne geçebilir. Özellikle “bir yıllık sözleşme bitince kiracı mutlaka çıkar” veya “ev satılınca kira sözleşmesi otomatik olarak sona erer” gibi yaygın bazı bilgiler her zaman doğru değildir.

Bir yıllık sözleşmenin bitmesi, kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına kira ilişkisinin sona ermesi anlamına gelmez. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdirmek istediğini bildirmezse, sözleşme kanundaki şartlar çerçevesinde bir yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibi ise yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğini gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramaz.

Ancak burada “kiracı 12 yıl boyunca kesinlikle evde kalabilir” şeklinde bir ifade kullanmak da doğru değildir. Kanunda öngörülen uzama sürelerinin sonunda, belirli şartlar altında ev sahibine sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır. Bu nedenle sürenin hesaplanması, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine ve uzama dönemlerine göre değerlendirilmelidir.

Ev satılırsa kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez

Kiralanan ev, kira sözleşmesi devam ederken satılırsa, satış işlemi tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, kural olarak mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir. Bu nedenle yalnızca evin satılmış olması, kiracının hemen tahliye edilmesini gerektirmez.

Bununla birlikte yeni malik, kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya kanunda belirtilen diğer kişiler için konuta gerçek ve yasal bir ihtiyaç duyuyorsa, kanunda öngörülen şartlar ve süreler çerçevesinde tahliye talebinde bulunabilir. Ancak “Evi satın aldım, artık çıkmanız gerekiyor” demek tek başına derhal tahliye anlamına gelmez.

Kira ödemelerini kanıtlanabilir şekilde yapın

Kira bedelinin banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi ve ödemenin kanıtlanabilir olması büyük önem taşır. Kira bedelini mümkün olduğunca doğrudan ev sahibinin hesabına yatırmak ve açıklama bölümüne hangi aya ait olduğunu yazmak gerekir. Örneğin: “Kira bedeli – Ağustos 2026”.

Elden ve makbuz almadan yapılan kira ödemeleri, daha sonra bir anlaşmazlık çıkması halinde ödemenin yapıldığını kanıtlamayı zorlaştırabilir. Bu nedenle kiracının her ay yaptığı kira ödemesine ilişkin bir belge veya banka kaydı bulunması önemlidir.

Kira bedelini eksik ödemeyin

Sözleşmede kira bedeli 20.000 TL olarak belirlenmişse, ev sahibiyle açık bir anlaşma olmadan 19.999 TL gibi daha düşük bir tutar ödememek gerekir. Ancak burada önemli bir ayrım vardır: Eksik ödeme yapılması, her durumda ve otomatik olarak kiracının hemen tahliye edileceği anlamına gelmez. Kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumunda kanunda ihtar, ödeme süresi ve belirli şartlarda tahliye için özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Ayrıca kiracının bir kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olması, kanundaki şartların oluşması halinde tahliye talebine dayanak olabilir.

Evden çıkarken anahtarı teslim etmeyi unutmayın

Kiracının eşyalarını evden çıkarması tek başına kira ilişkisinin sona erdiğini kanıtlamak açısından her zaman yeterli olmayabilir. Evden çıkarken anahtarın ev sahibine teslim edildiğinin belgelenmesi önemlidir.

Anahtar teslim edilirken evin, sayaçların ve demirbaşların fotoğraf veya video ile kayıt altına alınması, mümkünse bir teslim tutanağı hazırlanması ve ev sahibinden anahtarın teslim alındığına ilişkin belge alınması ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önleyebilir.

Kiracı sözleşme bitmeden evden ayrılırsa

Kiracı, sözleşme süresi sona ermeden evi terk ederse, bazı durumlarda “makul süre” boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam edebilir. Buradaki amaç, ev sahibinin benzer şartlarda yeni bir kiracı bulabilmesi için gereken makul sürenin dikkate alınmasıdır.

Bu, kiracının kalan bütün ayların kirasını her durumda ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Kiracı, sözleşmeyi devralmaya uygun, ödeme gücü bulunan ve ev sahibinin kabul etmesinin beklenebileceği yeni bir kiracı bulabilirse, önceki kiracının sorumluluğu daha erken sona erebilir.

Yeni ev sahibi yeni bir sözleşme yapmak zorunda değildir

Ev satıldığında yeni malik, kural olarak mevcut kira sözleşmesinin devam ettiği hukuki ilişkiye dahil olur. Bu nedenle yalnızca mülk sahibinin değişmesi, kiracının mutlaka yeni bir sözleşme imzalaması gerektiği anlamına gelmez.

Aynı şekilde yeni malik, evi satın aldığı için kira bedelini istediği miktarda belirleyemez. Kira artışı, yürürlükteki yasal düzenlemelere ve sözleşmeye göre yapılmalıdır.

Yeni malik evi kendisi kullanmak isterse

Yeni malik, kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konuta gerçek bir ihtiyaç duyuyorsa, kanunun öngördüğü şartları yerine getirerek tahliye sürecini başlatabilir. Bunun için gerekli bildirim ve yasal sürelerin dikkate alınması gerekir.

Dolayısıyla kiracı, “Ev satılsa bile hiçbir şekilde çıkarılamam” şeklinde düşünmemeli; ev sahibi de yalnızca kişisel ihtiyacını ileri sürerek yasal prosedürleri yerine getirmeden kiracıyı hemen çıkarabileceğini düşünmemelidir.

Depozito hakkında

Konut kiralarında depozito veya güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Kiracının herhangi bir kira borcu veya kanıtlanabilir bir zararı bulunmuyorsa, depozitonun iade edilmesi gerekir.

Depozito konusunda sorun yaşamamak için kiracının eve taşınırken ve evden çıkarken evin durumunu fotoğraf ve video ile kayıt altına alması, sayaçları ve demirbaşları belgeleyerek teslim işlemini mümkün olduğunca yazılı hale getirmesi faydalıdır.

Her türlü onarım ve hasar kiracının sorumluluğunda değildir

Kiracı, evi sözleşmeye ve kullanım amacına aykırı şekilde kullanması nedeniyle meydana gelen zararlardan sorumlu olabilir. Ancak normal kullanım sonucunda oluşan olağan yıpranma ve eskimeler kural olarak kiracının verdiği zarar olarak değerlendirilemez.

Bu nedenle boya, temizlik veya onarım masraflarının tamamının her durumda kiracıya ait olduğunu söylemek doğru değildir. Masrafın kime ait olduğu; hasarın nedenine, evin teslim edildiği ve teslim alındığı durumuna, sözleşmeye ve kullanım koşullarına göre değerlendirilmelidir.

Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle evi geri alırsa

Ev sahibi, gerçek ve yasal bir konut ihtiyacı nedeniyle kiralananı tahliye ettirirse, kanun taşınmazın daha sonra yeniden kiraya verilmesi konusunda da bazı sınırlamalar getirmektedir. Ev sahibi, haklı bir neden olmadan taşınmazı kanunda öngörülen süre içinde başka bir kişiye kiralarsa, eski kiracının kanuna göre tazminat talep etmesi mümkün olabilir.

Bu durumda kanun, şartların oluşması halinde asgari tazminat miktarını da belirlemekte ve bu miktar son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olamamaktadır.

Önemli anlaşmaları mutlaka yazılı hale getirin

Kira artışı veya indirimi, borç ödemesi, tamirat, tahliye, sözleşmenin uzatılması, evin teslimi, hasar veya depozitonun iadesi gibi önemli konularda yalnızca sözlü anlaşmaya güvenmemek gerekir.

Yazılı sözleşme, banka dekontları, teslim tutanakları, mesajlaşmalar ve diğer belgeler, ileride bir anlaşmazlık yaşanması halinde tarafların haklarını ve yaptıkları ödemeleri kanıtlamaları açısından önemli olabilir.

Son olarak

Türkiye’de kira hukukunun birçok ayrıntısı ve istisnası bulunmaktadır. Bir anlaşmazlığın sonucu; kira sözleşmesinin içeriğine, sözleşmenin başlangıç tarihine, uzama dönemlerine, ödeme şekline, gönderilen ihtarlara ve tarafların özel durumlarına göre değişebilir.

Bu nedenle tahliye, kira artışı, depozito, kira borcu veya sözleşmenin sona ermesi gibi ciddi bir uyuşmazlık yaşandığında, yalnızca sosyal medyadaki genel bilgilere dayanmak yerine Türkiye’de bir avukattan veya yetkin bir hukuk uzmanından destek almak en doğru yaklaşım olacaktır.

Kanunu bilmek, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını korur.